L’arrêté
ministériel de février 2012 va quelque peu modifier la façon d’aborder le DPE sur
une île dont le parc immobilier est en grande partie constitué de bâtiments
anciens (rénovés ou « en l’état »), particulièrement concernés par le
nouveau dispositif.
L’Arrêté du 8 février 2012, modifiant l’arrêté
du 15 septembre 2006 relatif au diagnostic de performance énergétique pour les
bâtiments existants proposés à la vente en France métropolitaine, modifie de
nombreux points dans le mode de calcul des informations accessibles sur les
rapports.
Nouveaux points de contrôle, nouveaux
algorithmes de calcul, nouvelles habilitations pour répondre aux missions de
diagnostic concernant les grands immeubles et les centres commerciaux (absents
de l’Île de Ré)… et nouveaux critères
quant au choix de la méthode de réalisation des DPE selon l’ancienneté du
bâtiment (maison individuelle ou appartement).
Le contrôle des
bâtiments anciens jusqu’au 31/12/2012
La méthode dite « 3CL » (Calcul
Conventionnel des Consommations des Logements) est à ce jour la méthode la plus
utilisée sur l’Île de Ré pour l’établissement d’un DPE (rapports 6.1), tous types de biens confondus.
Elle intègre le mode de production de
chauffage (et d’eau chaude) ainsi que plusieurs informations relatives à « l’enveloppe »
du bâtiment (types et surface des murs, du plafond, des isolants, des fenêtres,
etc.), informations relevées lors de la visite in situ de l’opérateur de diagnostics immobiliers.
L’autre méthode, encore applicable jusqu’à
la fin de l’année 2012, méthode dite « sur factures », permet d’établir
des rapports (6.2), en ne se basant que sur les consommations d’énergie des derniers
occupants (informations recueillies sur les 3 dernières années de factures).
Face à ce choix, la première méthode (3CL)
était le plus souvent retenue car elle ne tient pas compte des habitudes de
consommation en chauffage et eau chaude sanitaire (ECS) des vendeurs (qui ne
sont peut-être pas celles des futurs acquéreurs).
Elle permet surtout de contourner la
question de la représentativité des consommations affichées sur les factures :
souvent habitées qu’une partie de l’année, la plupart des habitations Rétaises
présentent en effet des factures bien plus faibles que si elles avaient été
habitées tout au long de l’année (dont les mois d’hiver).
Le contrôle des
bâtiments anciens à partir du 1er janvier 2013
La méthode 3CL nécessitant la prise en
compte de la résistance thermique des matériaux constitutifs de l’enveloppe,
elle ne rend qu’approximativement compte de la performance énergétique réelle d’un
bien, souvent composé de plusieurs types de murs, d’épaisseurs variables, ainsi
que de matériaux de construction la plupart du temps hétérogènes (parfois
hétéroclites).
C’est pourquoi, après plus de 6 ans d’expérimentation, la méthode « 3CL »
sera abandonnée dès le 1er janvier 2013 pour les biens édifiés
avant le 1er janvier 1948, et ce au profit de la méthode « sur
factures ».
Avantages et
inconvénients de cette nouvelle disposition
Apparemment plus simple à mettre en place,
la méthode sur factures comprend cependant deux
inconvénients majeurs, spécialement pour les biens à vendre sur l’Île de Ré :
- Ne s’agissant pas de leur résidence principale, tous les propriétaires-vendeurs n’auront peut-être pas conservé un « historique » de factures sur 3 ans ;
- Cet historique de facture de résidences secondaires, inoccupées une bonne partie de l’année (le plus souvent en hiver), risque de fournir des consommations annuelles moyennes particulièrement basses, ce qui rendra l’établissement de tout DPE parfaitement illusoire, et propre à tromper l’acquéreur sur la véritable performance énergétique du bien.
Quelles conséquences concrètes
pour les biens anciens mis à la vente ?
Le législateur a prévu qu’un bien ne
présentant pas suffisamment d’informations sur la consommation d’énergie,
représentative d’une occupation à l’année, devrait tout de même disposer d’un
DPE.
Pour ne pas induire le futur acquéreur en
erreur, l’absence de factures sur 3 années, ou la présentation de factures non représentatives
(dans le cas de résidences secondaires par exemple), aura pour conséquence l’édition
d’un rapport 6.2 (sur factures), comportant simplement un descriptif des
installations, ainsi qu’un ensemble de recommandations.
La conséquence la plus importante est donc
la possibilité de produire un rapport ne
comprenant aucun classement : pas de flèche en face d’une lettre, ni d’indication
sur la consommation d’énergie primaire en kWh par m² et par an.
Gageons
que cette particularité de l’arrêté du 8 février 2012 relatif au DPE sur biens
anciens, pour l’instant passée relativement inaperçue, donnera lieu à quelques tentatives
de « classement miraculeux » de vieilles et respectables demeures
auxquelles ont aura subitement attribué la performance énergétique d’une jeune bâtisse
basse consommation.
Concernant
le cabinet PATRICK PETIT, les diagnostics que nous produirons à compter du 1er
janvier 2013 ressembleront à ceux que nous produisons pour nos clients et nos
partenaires de l’immobilier sur l’Île de Ré depuis bientôt 14 ans :
conformes à la réglementation, ils se contentent avant tout de fournir un constat
fiable sur le bien que vous envisagez d’acquérir.
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