Nouveau DIAGNOSTIC DE PERFORMANCE ENERGETIQUE (DPE) : quel impact pour les biens immobiliers en vente sur l’île de Ré ?

L’arrêté ministériel de février 2012 va quelque peu modifier la façon d’aborder le DPE sur une île dont le parc immobilier est en grande partie constitué de bâtiments anciens (rénovés ou « en l’état »), particulièrement concernés par le nouveau dispositif.

L’Arrêté du 8 février 2012, modifiant l’arrêté du 15 septembre 2006 relatif au diagnostic de performance énergétique pour les bâtiments existants proposés à la vente en France métropolitaine, modifie de nombreux points dans le mode de calcul des informations accessibles sur les rapports.

Nouveaux points de contrôle, nouveaux algorithmes de calcul, nouvelles habilitations pour répondre aux missions de diagnostic concernant les grands immeubles et les centres commerciaux (absents de l’Île de Ré)… et nouveaux critères quant au choix de la méthode de réalisation des DPE selon l’ancienneté du bâtiment (maison individuelle ou appartement).

Le contrôle des bâtiments anciens jusqu’au 31/12/2012

La méthode dite « 3CL » (Calcul Conventionnel des Consommations des Logements) est à ce jour la méthode la plus utilisée sur l’Île de Ré pour l’établissement d’un DPE (rapports 6.1), tous types de biens confondus.

Elle intègre le mode de production de chauffage (et d’eau chaude) ainsi que plusieurs informations relatives à « l’enveloppe » du bâtiment (types et surface des murs, du plafond, des isolants, des fenêtres, etc.), informations relevées lors de la visite in situ de l’opérateur de diagnostics immobiliers.

L’autre méthode, encore applicable jusqu’à la fin de l’année 2012, méthode dite « sur factures », permet d’établir des rapports (6.2), en ne se basant que sur les consommations d’énergie des derniers occupants (informations recueillies sur les 3 dernières années de factures).

Face à ce choix, la première méthode (3CL) était le plus souvent retenue car elle ne tient pas compte des habitudes de consommation en chauffage et eau chaude sanitaire (ECS) des vendeurs (qui ne sont peut-être pas celles des futurs acquéreurs).

Elle permet surtout de contourner la question de la représentativité des consommations affichées sur les factures : souvent habitées qu’une partie de l’année, la plupart des habitations Rétaises présentent en effet des factures bien plus faibles que si elles avaient été habitées tout au long de l’année (dont les mois d’hiver).

Le contrôle des bâtiments anciens à partir du 1^er janvier 2013

La méthode 3CL nécessitant la prise en compte de la résistance thermique des matériaux constitutifs de l’enveloppe, elle ne rend qu’approximativement compte de la performance énergétique réelle d’un bien, souvent composé de plusieurs types de murs, d’épaisseurs variables, ainsi que de matériaux de construction la plupart du temps hétérogènes (parfois hétéroclites).

C’est pourquoi, après plus de 6 ans d’expérimentation, la méthode « 3CL » sera abandonnée dès le 1^er janvier 2013 pour les biens édifiés avant le 1^er janvier 1948, et ce au profit de la méthode « sur factures ».

Avantages et inconvénients de cette nouvelle disposition

Apparemment plus simple à mettre en place, la méthode sur factures comprend cependant deux inconvénients majeurs, spécialement pour les biens à vendre sur l’Île de Ré :

• Ne s’agissant pas de leur résidence principale, tous les propriétaires-vendeurs n’auront peut-être pas conservé un « historique » de factures sur 3 ans ;

• Cet historique de facture de résidences secondaires, inoccupées une bonne partie de l’année (le plus souvent en hiver), risque de fournir des consommations annuelles moyennes particulièrement basses, ce qui rendra l’établissement de tout DPE parfaitement illusoire, et propre à tromper l’acquéreur sur la véritable performance énergétique du bien.

Quelles conséquences concrètes pour les biens anciens mis à la vente ?

Le législateur a prévu qu’un bien ne présentant pas suffisamment d’informations sur la consommation d’énergie, représentative d’une occupation à l’année, devrait tout de même disposer d’un DPE.

Pour ne pas induire le futur acquéreur en erreur, l’absence de factures sur 3 années, ou la présentation de factures non représentatives (dans le cas de résidences secondaires par exemple), aura pour conséquence l’édition d’un rapport 6.2 (sur factures), comportant simplement un descriptif des installations, ainsi qu’un ensemble de recommandations.

La conséquence la plus importante est donc la possibilité de produire un rapport ne comprenant aucun classement : pas de flèche en face d’une lettre, ni d’indication sur la consommation d’énergie primaire en kWh par m² et par an.

Gageons que cette particularité de l’arrêté du 8 février 2012 relatif au DPE sur biens anciens, pour l’instant passée relativement inaperçue, donnera lieu à quelques tentatives de « classement miraculeux » de vieilles et respectables demeures auxquelles ont aura subitement attribué la performance énergétique d’une jeune bâtisse basse consommation.

Concernant le cabinet PATRICK PETIT, les diagnostics que nous produirons à compter du 1^er janvier 2013 ressembleront à ceux que nous produisons pour nos clients et nos partenaires de l’immobilier sur l’Île de Ré depuis bientôt 14 ans : conformes à la réglementation, ils se contentent avant tout de fournir un constat fiable sur le bien que vous envisagez d’acquérir.