Loi ALUR et l’immobilier locatif Rétais

La loi ALUR, adoptée par le Parlement le 20 février dernier, a été validée par le Conseil Constitutionnel. Elle est entrée en vigueur à compter du 27 mars 2014. Quelles conséquences pour l'immobilier locatif Rétais ?

La question d'un encadrement plus serré du marché de l'immobilier locatif courait depuis longtemps dans les allées du pouvoir de tous bords. Elle s'inscrit dans une tendance lourde de protection du consommateur, tendance épousée de longue date par Cécile DUFLOT, ex-ministre du logement de feu le gouvernement AYRAULT.

Un impact assez faible sur l’immobilier locatif Rétais

Certaines mesures de cette loi ALUR (pour un Accès au Logement et un Urbanisme Rénové), très controversées, n'ont pas été rejetées par les sages du Conseil Constitutionnel. Elles impactent pourtant grandement l'activité immobilière à des niveaux qu'il est encore difficile d'évaluer.

Mais la plupart d'entre-elles ne concernent que de très loin l'immobilier locatif sur l'Île de Ré.

En effet, l'encadrement et la garantie universelle des loyers, ou même le plafonnement des honoraires d'agence à la charge du locataire, ou encore l’encadrement de l'activité et des tarifs des syndics, sont autant de mesures qui façonneront probablement le futur paysage Français de la location, mais sans doute pas dans les mêmes proportions celui de notre territoire ou la location à l'année concerne surtout un habitat individuel, à destination de foyers plutôt aisés.

D'autres mesures auraient certainement eu des conséquences bien plus lourdes sur l'écosystème immobilier Réthais, si elles n'avaient été aménagées par le Conseil. Ainsi les obligations qui menaçaient de s'appliquer aux logements loués "pour de courtes périodes, à une clientèle de passage" (typiquement, les résidences secondaires) : dans la grande majorité des communes les règles ne changeront pas. La location saisonnière de ces résidences ne sera donc pas soumise à de nouvelles restrictions. Une annonce qui a son importance.

Les diagnostics immobiliers : une nécessité mais un coût à ne pas négliger

Un des domaines dans lequel la loi ALUR présentera le plus de conséquences pour l'immobilier locatif reste une fois de plus celui des diagnostics immobiliers qu'elle rend obligatoires à la signature d'un bail, par la réalisation d'un véritable Dossier Technique Locatif.

C'est ainsi que les diagnostics Amiante, Electricité et Gaz sont venus se rajouter aux diagnostics Plomb et DPE déjà obligatoires. Si l'on compte le Mesurage de la surface habitable (loi Boutin) et la présentation d'un Etat des Risques Naturels (ERNMT), seul le diagnostic Termite ne fera bientôt pas partie, pour des raisons évidentes, des diagnostics habituels lors de la location d'un bien immobilier.

Il faut le reconnaître, le diagnostic Plomb peut passer comme assez peu justifié dans la plupart des biens que nous diagnostiquons sur l'île (logements le plus souvent neufs ou très correctement rénovés). En revanche, concernant les installations électriques ou les installations gaz, le constat ne serait pas tout à fait le même.

Sans doute parce qu'il est plus difficile de déterminer si une installation de ce type présente réellement des dangers pour l'utilisateur, nous avons parfois jugé qu'il était de notre devoir d'expert de prévenir nos clients propriétaires-bailleurs des risques qu'ils faisaient involontairement courir à leurs futurs locataires. A chaque fois, preuve de leur bonne foi, nos remarques furent prises en bonne part et les correctifs apportés.

Une grille tarifaire spécifique aux diagnostics immobiliers « locatifs »

La volonté des propriétaires Rétais de louer un bien en bon état et sans danger pour l'occupant n'est pas en cause. Néanmoins, la liste des coûts associés à la location d'un immeuble représentent au fil des ans une charge non négligeable qui pourrait en faire hésiter certains.

C'est pourquoi le Cabinet Patrick Petit Diagnostics a décidé d'appliquer depuis le début de l'année 2014 une grille tarifaire spécifique à la mise en location, à même d’encourager le contrôle des logements.

Nos partenaires agents immobiliers spécialisés sur ce marché de l'immobilier locatif la communiquent volontiers à leurs clients. Gageons qu’ils seront prochainement davantage sollicités par l’entrée en vigueur progressive de la loi ALUR.